调控时代的 “以房易地”

在密集的调控政策之下，有些房地产企业悄然回到了“物物交换”的时代。

来自一家房地产央企的万先生刚刚经手一个项目，合作方是某直辖市的一个区，该区是该市未来规划的重点区域，准备成为城市功能新区或卫星城。该区规划了许多大型项目，项目的土地一级整理已完成，其中不乏地方政府的办公用楼、回迁房项目和高速公路等。

但是项目刚要启动就遭遇房地产调控政策，使资金链出现问题。于是地方政府主动找到万先生所在企业共同合作开发其中一个项目。企业提供了“以房易地”的思路，双方一拍即合。

整个合作项目涉及资金达2亿元左右，项目建筑面积超过十几万平方米，涉及土地面积达30亩。双方约定，地方政府只需在工程启动前支付给企业不低于合同总额10%的启动资金，项目就可以开始运作。预期工程一年左右完成，地方政府承诺，在工程交付日起两年内，如果不能支付剩余工程款，将把该区等值核心地块转让给该企业，以抵补余款。

虽然2亿元的合同金额还不到万先生所在企业全年合同总额的1%，但是企业看重的是与地方合作的未来前景，希望能迅速在该区树立企业品牌和信誉、甚至辐射到该市的其他区域。

万先生说：“地方政府的基建设施工程往往耗时长、资金回笼慢，现在信贷规模一收缩，他们的资金就更吃紧了。而我们企业也觉得一些地区的市场难以进入，土地、资金和政策都是问题。‘以房易地’这种方式对地方和企业都有好处，所以最近我们接触的这种合作项目意向明显增多了。”

其实，这种项目融资模式，在建筑和基建领域、尤其是在国际上已广泛运作，早期多用于建设水电站等大型工程。现在这种运作项目多出现在我国的一二线城市，尤其是基础设施建设项目。4万亿元刺激计划使这些大中型城市新开工程多、摊子铺得大，谁也没料到房地产调控政策会收紧，为了不出现烂尾工程，地方政府主动采取了这种“割地”付款的方式。

目前企业和地方有几种合作模式，比如：地方政府可按照相应的施工成本并配以一定的上下浮动系数，直接将土地或建筑转让给企业；将土地或建筑等按比例转让给企业；将部分土地或建筑及配套设施以较为优惠的价格出租给企业。

“房地产已经变成‘大富翁’游戏，谁先占得土地谁就是赢家。”万先生说，“要做‘大富翁’首先就必须是个‘小富翁’，也就是说，得有前期投入的资本。所以，就现实而言，‘屋物交换’这种运作模式也只有央企和大型民企能办得到，一方面前期垫资就是一个大问题，另一方面运作这种项目需要企业本身对城市的长远规划有明确把握。市内的土地炙手可热，地方政府根本不需要你。远郊的土地，你盖完了又可能销售不出去。这些风险不是一般的企业能承受得起的。不但成本可能收不回来，而且土地也可能不会升值。”

这种合作方式是否能够百分之百地实现“双赢”呢？事实上，有很多风险都难以预知。比如万先生提到的土地升值预期风险，又比如没有行业内通用的合同范本，未来是否会出现合同风险呢？这种“以房易地”的交易，变数很大。