美国房产市场继续回暖

　　美国房地产市场的持续复苏，令抵押贷款融资巨头房利美和房地美业绩显著回升，也推动“两房”股价一飞冲天。最新财报显示，房利美首季利润创历史新高，房地美盈利则创历史第二高纪录。今年以来，房利美股价累积涨幅高达570%，房地美年内股价涨幅也达到470%。

　　分析人士指出，房价上涨和就业市场的回暖推动了抵押贷款违约率下降以及再融资活动增加，这是“两房”业绩表现强劲的主要推动因素。但需要注意的是，尽管部分投资者看好“两房”股价表现，但这两家机构目前仍处于政府托管状态，在美国政府推动的住房金融市场 改革的背景下，两家机构未来走向尚无定数，投资风险较大。

　　作为美国最大的住房抵押贷款融资机构，房利美首季业绩给美国房市复苏添上最新一抹亮色。财报显示，该公司今年第一季度实现税前净利润81亿美元，创历史新高，当季收入达到580亿美元。至此房利美已经连续五个季度实现盈利。

　　评级机构惠誉发布报告认为，房利美利润创新高主要是受到净利息收入上升以及信贷质量改善的提振。其中，与美国银行达成诉讼和解获得的近百亿美元一次性收入计入了房利美首季的净利息收入，若剔除这部分收入，房利美的核心盈利水平与去年第四季度基本持平。与此同时，随着信贷质量改善，第一季度房利美整体信贷损失拨备下降24亿美元，独栋房屋贷款严重违约率从去年底的3.29%下降至3.02%，自由不动产销售净价也实现增长。

　　另一家住房抵押贷款融资巨头房地美公司业绩表现同样不俗。该公司今年首季实现盈利46亿美元，较去年同期大幅增加七倍，创下历史第二高季度盈利水平。至此该公司已连续六个季度实现盈利。

　　目前“两房”为美国约三分之二的新房贷款提供融资，信贷质量改善对于两家企业的业绩表现至关重要。据房地产信息服务机构贷方处理服务公司的最新报告，今年3月，在美国的5020万笔抵押贷款中，首次违约住房贷款比例下降至0.84%，是2007年以来首次低于1%。首次违约贷款指的是从按期偿还变为拖欠至少60天的贷款，在2009年1月时，全美首次违约住房贷款比例曾达到2.89%的峰值。

　　业内人士认为，新问题贷款的减少显示美国正在逐步告别“大萧条”以来最严重的房地产市场崩盘。穆迪分析首席经济学家马克·赞迪称，抵押贷款质量正在迅速改善，预计未来18-24个月内将面临止赎房产的最后一波升潮，一旦这个问题顺利解决，抵押贷款质量将变得“非常好”。